Mira si lo que pagas tiene tope legal: qué te pueden subir cada año, si tu municipio está en zona tensionada y, si alquilas una habitación dentro de la casa de otro, cuánto te están cobrando de más y cuánto te deben devolver.
Esta guía está escrita desde el lado de quien paga el alquiler, no de quien lo cobra.
Dinos qué pagas y cómo alquilas, y te digo si tiene tope
Si alquilas la vivienda entera, el techo depende de si tu municipio está declarado zona tensionada y de si quien alquila es un gran tenedor.
Escribe lo que pagas y el IRAV vigente
La renta solo sube si el contrato lo prevé y, en todo caso, nunca por encima del IRAV. Si tu contrato no dice nada de actualizar, no hay subida que valga.
Art. 18 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, y disposición adicional undécima (IRAV del INE). Texto oficial
Las zonas tensionadas las declara tu comunidad autónoma; aquí te digo cómo comprobarlo
Consulta si tu municipio está declarado zona de mercado residencial tensionado y, si lo está, qué precio de referencia le toca:
Sin saber si tu municipio está declarado zona tensionada no se puede aplicar techo: es la propia comunidad autónoma la que lo declara y el Ministerio publica la lista.
Arts. 17.6 y 17.7 de la LAU y arts. 18 y 3.k) de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda. Ley 12/2023
Te la alquile el dueño o te la subarriende otro inquilino, mira si te cobran de más
Cuando haya sobreprecio, aquí sale la carta para pedir que te lo devuelvan
Cuando la herramienta detecte un sobreprecio —una habitación cobrada por encima de su parte, o una renta por encima del tope de la zona tensionada— aquí aparecerá el total y una carta lista para enviar.
Cada caso te dice qué te pueden hacer y por qué vía: desahucio, dinero o resolución
Demanda de desahucio
El arrendador pide al juez recuperar la vivienda y echarte. Va siempre por juicio verbal, cualquiera que sea la cuantía (art. 250.1.1.º y 2.º LEC). Si además dice que le debes rentas, las pide en la misma demanda.
Demanda de dinero
Te reclaman una cantidad: rentas atrasadas, gastos o la fianza. Si tienen un documento que la acredite, pueden ir por el proceso monitorio (art. 812 LEC); si no, por juicio verbal u ordinario según la cuantía (arts. 249 y 250.2 LEC).
Resolución del contrato
El arrendador pide dar por terminado tu contrato por un supuesto incumplimiento —obras, daños, actividades o subarriendo—. Como quiere recuperar la vivienda, va por juicio verbal (art. 27 LAU y art. 250.1.1.º LEC).
El contrato se acaba
Se acaba por una causa ajena al impago: venta de la vivienda, muerte o divorcio del arrendatario, o resolución del derecho de quien te alquiló. Marca quién sigue en la casa y con qué derechos.
Un escrito, sin pleito
No hay demanda: basta un escrito fehaciente tuyo. Hacerlo bien y en plazo evita que el caso acabe en uno de los pleitos de arriba.
Discutir lo que te cobran
Tú discutes el precio: la renta por encima del tope legal, la subida por encima del IRAV, el sobreprecio de una habitación o gastos que no te pueden repercutir. Lo cobrado sin causa se devuelve (art. 6 LAU).
El arrendador pide al juzgado que recupere la vivienda y que le pagues lo que dice que debes. Suele venir todo en la misma demanda: desahucio por impago más reclamación de la cantidad.
Cuándo procede: Cuando hay rentas o cantidades debidas y sin pagar (art. 27.2.a LAU). Vale también para la fianza o su actualización.
Qué se pide: El arrendador pide la resolución del contrato, el desalojo, las rentas que dice debidas y las costas. Tú puedes pagar y enervar, o oponerte alegando el pago.
Base legal: Arts. 250.1.1.º, 437 a 444 LEC y art. 27.2.a) LAU
Puedes ENERVAR el desahucio pagando todo lo debido —las rentas y lo reclamado— antes de la vista, y el proceso termina (art. 22.4 LEC). Solo una vez; y no cabe si el arrendador ya te requirió fehacientemente con treinta días de antelación y no pagaste.
El desahucio por expiración del plazo: el arrendador quiere la vivienda porque dice que el contrato ha terminado y tú sigues viviendo en ella.
Cuándo procede: Cuando llega el vencimiento. Pero ojo: salvo que el arrendador avise con antelación, el contrato se prorroga obligatoriamente hasta cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica).
Qué se pide: El arrendador pide la posesión; tú, si el aviso no fue válido o el plazo no se cumplió, pides que se declare la prórroga y sigues en la casa.
Base legal: Art. 250.1.1.º LEC y arts. 9, 10 y 9 bis LAU
El arrendador debe avisar con al menos seis meses (art. 10.1 LAU) y, si el aviso es válido, te debe una indemnización. En zona tensionada y con vulnerabilidad acreditada puedes pedir una prórroga extraordinaria de hasta tres años (art. 10.6 LAU).
El arrendador pide el desahucio por precario: sostiene que vives ahí sin contrato ni título que te dé derecho y sin pagar renta. Es el cauce que usan cuando no reconocen que exista arrendamiento.
Cuándo procede: Cuando el arrendador alega que ya no hay contrato vigente o que nunca lo hubo.
Qué se pide: Tu defensa es demostrar que sí tienes título para poseer: el contrato, los recibos de renta, las transferencias, cualquier prueba de que vives como arrendatario. Con eso, el precario se cae.
Base legal: Art. 250.1.2.º LEC
En este pleito solo se discute si tienes título para poseer o si el demandante carece de él. Guárdalo todo: un alquiler sin contrato escrito se defiende con los recibos y los pagos.
El arrendador pide resolver el contrato por causas distintas del impago: obras no consentidas, daños dolosos en la vivienda o actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
Cuándo procede: Cuando alega alguna de las causas del art. 27.2 LAU. No vale cualquier molestia: tienen que ser de las tasadas y probarse.
Qué se pide: El arrendador pide la resolución y la vivienda. Tú puedes negar los hechos, discutir que la causa sea de las que permiten resolver, o justificar las obras si eran necesarias.
Base legal: Art. 27.2 LAU y art. 250.1.1.º LEC
Las obras que tú haces para adaptar la vivienda por discapacidad, o las que precisa la conservación, no son causa de resolución (arts. 21, 23 y 24 LAU).
El arrendador va solo a cobrar: pide el importe de las rentas atrasadas por el proceso monitorio, sin pedir la vivienda.
Cuándo procede: Cuando la deuda que alega es dineraria, líquida, vencida y exigible y tiene un documento que la acredite.
Qué se pide: Si te llega el requerimiento, puedes pagar o formular oposición en veinte días. Oponerte es lo que lo convierte en juicio verbal u ordinario, donde ya discutes la deuda con pruebas.
Base legal: Arts. 812 a 818 LEC
El monitorio no necesita abogado ni procurador cuando la cuantía no supera 2.000 euros (art. 814.2 LEC). Si no te opones, se despacha ejecución directamente.
Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato son a cargo del arrendador, no tuyos. Y las nuevas condiciones de un contrato en zona tensionada no pueden repercutirte cuotas o gastos que no estaban en el contrato anterior.
Cuándo procede: Cuando te cobran honorarios de agencia, gastos de formalización, o conceptos nuevos que antes no pagabas.
Qué se pide: Que se te devuelva lo repercutido sin derecho y que se ajusten las condiciones del contrato. Lo cobrado sin causa es nulo (arts. 6 y 20 LAU).
Base legal: Arts. 6, 17.6, 17.7 y 20 LAU
La fianza en metálico se devuelve al terminar el arriendo. Si pasa más de un mes desde que entregaste las llaves sin devolverla, devenga el interés legal.
Cuándo procede: Al final del arriendo, una vez entregada la vivienda y saldadas tus obligaciones.
Qué se pide: La devolución de la fianza y el interés legal transcurrido un mes desde la entrega de llaves.
Base legal: Art. 36 LAU
En vivienda, la fianza es de una mensualidad. En ningún caso te pueden exigir contratar un seguro de impago ni una garantía adicional de más de dos mensualidades (art. 36.5 LAU).
La renta solo se actualiza cada año y, en todo caso, no puede subir por encima del IRAV. Sin pacto expreso de actualización, no hay subida.
Cuándo procede: Cuando te comunican una actualización al cumplir la anualidad o te suben al firmar un contrato nuevo en zona tensionada.
Qué se pide: Que no se aplique la subida por encima del IRAV y la devolución de lo cobrado de más, con el ajuste de la renta hacia adelante.
Base legal: Arts. 6, 17.6, 17.7 y 18 LAU
La actualización no es exigible hasta que te la notifiquen por escrito, con el porcentaje aplicado (art. 18.2 LAU). La subida sólo surte efecto desde el mes siguiente a la notificación.
Aunque sea solo una habitación, es un arrendamiento de vivienda en toda regla y te protege el mismo Título: plazo mínimo, prórroga, fianza y las reglas de la renta. No hace falta un contrato de piso entero para estar protegido.
Cuándo procede: Cuando el dueño de la casa te alquila directamente una habitación o estancia, sin ningún intermediario.
Qué se pide: En zona tensionada, que la suma de todas las habitaciones no pase del precio máximo de la vivienda completa (art. 17.9 LAU). Fuera de ella, el precio es libre, pero el resto de derechos siguen siendo tuyos.
Base legal: Arts. 2.1, 9, 10, 17.1, 17.9 y 36 LAU
Fuera de zona tensionada no hay un tope de precio para la habitación (art. 17.1 LAU): que el precio sea libre no significa que no tengas derechos.
Para subarrendar o ceder la vivienda necesitas el consentimiento escrito del arrendador. Sin él, te arriesgas a que resuelvan tu contrato.
Cuándo procede: Antes de subarrendar o ceder. En vivienda, el subarriendo solo puede ser parcial; en local, cesión o subarriendo total o parcial.
Qué se pide: El consentimiento por escrito del arrendador y, ya concedido, notificarle de forma fehaciente la cesión o el subarriendo.
Base legal: Art. 8 LAU (vivienda) y art. 32 LAU (uso distinto)
Si compartes tu vivienda alquilada alquilando una habitación, recuerda: la suma de las rentas de las habitaciones no puede pasar de tu renta (art. 17.9 LAU).
El arrendador dice que has subarrendado o cedido sin su consentimiento y pide resolver el contrato. Es causa de resolución de pleno derecho.
Cuándo procede: Cuando subarrendaste o cediste sin permiso escrito previo. En vivienda, además, solo cabe el subarriendo parcial.
Qué se pide: Tu salida depende del caso: si no hubo subarriendo, niega los hechos y aporta el contrato; si lo hubo, pide el consentimiento con efectos retroactivos o negocia una salida ordenada. En un local, el arrendador puede además reclamar una prima.
Base legal: Arts. 8 y 27.2.c) LAU; arts. 32 y 35 LAU para el uso distinto
El desistimiento: puedes irte antes del final del contrato sin pagar indemnización, cumpliendo el aviso.
Cuándo procede: Siempre que hayan pasado al menos seis meses de contrato y lo comuniques con treinta días de antelación (art. 11 LAU). En vivienda temporal, tras un mes y con diez días de aviso.
Qué se pide: No hay nada que pedir a un juez: es un escrito tuyo, fehaciente, al arrendador. Guarda la prueba del envío y de la fecha.
Base legal: Art. 11 LAU
El desistimiento no genera derecho a indemnización a favor del arrendador (art. 11.3 LAU).
Si el arrendador no hace las reparaciones necesarias para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad, puedes exigirlas o resolver el contrato.
Cuándo procede: Cuando las reparaciones de conservación son necesarias para usar la vivienda como se pactó y el arrendador no las hace.
Qué se pide: Que se le obligue a reparar, o la resolución del contrato por incumplimiento suyo.
Base legal: Arts. 21 y 27.3.a) LAU
Cuando obras de conservación o acordadas por la autoridad hacen la vivienda inhabitable, puedes suspender el contrato o desistir sin indemnización.
Cuándo procede: Mientras duran las obras que hacen la vivienda inhabitable.
Qué se pide: Suspender el contrato —se paralizan el plazo y la renta— o desistir de él sin indemnización.
Base legal: Art. 26 LAU
Cuando el arrendador comunica que no prorroga, puedes pedir una prórroga extraordinaria acreditando vulnerabilidad social y económica con informe de servicios sociales.
Cuándo procede: Si el contrato iba a extinguirse por la no prórroga del arrendador y lo pides a tiempo.
Qué se pide: Un año más con las mismas condiciones; en zona tensionada, hasta tres años por plazos anuales. Si el arrendador es gran tenedor, está obligado a aceptarla (art. 10.5 LAU).
Base legal: Art. 10.5 y 10.6 LAU
La solicitud necesita informe o certificado de los servicios sociales emitido en el último año. No es acumulable a otras prórrogas extraordinarias.
El comprador se subroga en el contrato durante los cinco primeros años (siete si el arrendador era persona jurídica): la venta no te echa por sí sola.
Cuándo procede: Cuando se enajena la vivienda arrendada durante tu contrato.
Qué se pide: Seguir en la vivienda con el nuevo dueño como arrendador, con las mismas condiciones.
Base legal: Arts. 13 y 14 LAU
Si tu contrato accedió al Registro de la Propiedad antes que el derecho que resuelve al arrendador, continúa hasta la duración pactada.
Si el derecho del arrendador se resuelve (retracto, ejecución hipotecaria, opción de compra, fin del usufructo), tienes derecho a seguir hasta completar los cinco años, o siete si el arrendador era persona jurídica.
Cuándo procede: Durante los cinco primeros años (siete si persona jurídica) del contrato.
Qué se pide: Permanecer en el arrendamiento hasta el plazo mínimo, con las mismas condiciones.
Base legal: Art. 13 LAU
A la muerte del arrendatario, el cónyuge o la pareja estable pueden subrogarse en el contrato; también ciertos familiares con discapacidad o dependencia que convivieran con él.
Cuándo procede: Cuando fallece quien tenía el contrato y alguna de las personas del art. 16 LAU quiere continuar viviendo allí.
Qué se pide: La subrogación en el contrato, notificándolo por escrito al arrendador en plazo.
Base legal: Art. 16 LAU
La persona con derecho a subrogarse debe notificar por escrito su voluntad al arrendador en los tres meses siguientes al fallecimiento.
En nulidad, separación o divorcio, el cónyuge no arrendatario puede continuar en la vivienda que le atribuya la resolución judicial, y pasa a ser el titular del contrato.
Cuándo procede: Cuando una resolución judicial atribuye el uso de la vivienda al cónyuge que no figuraba como arrendatario.
Qué se pide: Continuar en la vivienda con los mismos términos, comunicándolo al arrendador.
Base legal: Art. 15 LAU
La voluntad de continuar se comunica al arrendador en los dos meses siguientes a la notificación de la resolución judicial, con copia de esta.
Si el contrato es temporal pero no hay causa real de temporalidad, o se encadenan más de dos temporales seguidos, se tiene por vivienda habitual y te protegen el plazo mínimo y la prórroga.
Cuándo procede: Cuando la duración pasa de doce meses sin causa, o entre las mismas partes y sobre la misma vivienda se suceden más de dos contratos temporales (art. 9 bis.2 LAU).
Qué se pide: Alegar que el contrato es de vivienda habitual desde el principio, con su plazo mínimo y su régimen de prórroga.
Base legal: Arts. 7.2, 9 bis y 10 LAU
La ausencia de causa de temporalidad priva al contrato de esa naturaleza con efectos retroactivos a su formalización (art. 7.2 LAU).
Todo lo que decide esta pestaña, con su artículo y su enlace al BOE
Art. 2.1 y 8.2 LAU
Alquilar una habitación para vivir es arrendamiento de vivienda, y lo protege el mismo Título que al resto. El precio del subarriendo no puede exceder, en ningún caso, del que corresponda al arrendamiento.
Ver en el BOEArt. 17.9 LAU
En el alquiler por habitaciones o estancias, la suma de las rentas de todos los contratos vigentes a la vez sobre la misma vivienda no puede pasar de la renta del contrato unitario de la vivienda completa.
Ver en el BOEArt. 17.6 LAU
En zona de mercado residencial tensionado, un nuevo contrato no puede superar la última renta de los últimos cinco años en la misma vivienda, ya actualizada; solo sube hasta un 10 % más si hubo rehabilitación, mejora energética, accesibilidad o contrato de diez años o más.
Ver en el BOEArt. 17.7 LAU
Si el arrendador es un gran tenedor y la vivienda está en zona tensionada, la renta no puede pasar del límite máximo del sistema de índices de precios de referencia.
Ver en el BOEArt. 17.8 LAU
Cuando se encadenan varios contratos de arrendamiento de vivienda temporal en la misma vivienda, la renta de los posteriores no puede subir cada año por encima del IRAV.
Ver en el BOEArt. 18 LAU
La renta solo se actualiza cada año de vigencia y, en todo caso, el incremento no puede pasar de la variación del IRAV. Sin pacto expreso de actualización, no hay subida.
Ver en el BOEArt. 6 LAU
Son nulas, y se tienen por no puestas, las cláusulas que perjudiquen al arrendatario o al subarrendatario respecto a lo que dice este Título. De ahí que lo cobrado de más se pueda reclamar y devolver.
Ver en el BOEArt. 27.2.c LAU
El arrendador puede resolver el contrato por el subarriendo inconsentido: el subarriendo de una vivienda exige consentimiento escrito previo.
Ver en el BOEArt. 18 Ley 12/2023
Las zonas de mercado residencial tensionado las declara la comunidad autónoma, duran tres años prorrogables y se publican trimestralmente por el Ministerio de Vivienda.
Ver en el BOEArt. 3.k) Ley 12/2023
Es gran tenedor quien tiene más de diez inmuebles residenciales o más de 1.500 m² de uso residencial; la zona tensionada puede bajar ese umbral hasta cinco inmuebles.
Ver en el BOEDisp. adicional 11.ª LAU
El INE define el IRAV como índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda.
Ver en el BOEEsta herramienta ordena lo que dice la ley y hace las cuentas, pero no sustituye al asesoramiento jurídico ni garantiza un resultado: cada contrato y cada zona tienen sus particularidades. Los precios de referencia y las zonas tensionadas los publican el Ministerio de Vivienda y tu comunidad autónoma; compruébalos siempre en la fuente oficial enlazada.